不動産のなかには「根抵当権」が設定されているものがあります。
根抵当権が付いている不動産売却が困難と言われる理由は、根抵当権を抹消して売却手続きに進めるようになるまで費用や手間がかかるためです。
今回は根抵当権の特徴や根抵当権が付いている不動産を売却する際の流れ、注意点を解説します。
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不動産売却時に手続きが必要になる「根抵当権」の特徴
根抵当権は、不動産を担保にお金を借りるときに「極度額」を設定し、その極度額まで何度でも融資を受けられるのが特徴です。
極度額が2,000万円であれば、1,000万円をすでに借り入れている場合も、残り1,000万円まで審査なしでその物件を担保に融資を受けられます。
抵当権を設定して不動産を担保にお金を借り入れる場合、法務局で不動産登記簿に登記をしなければなりません。
同じ不動産を担保に何度も借り入れをしたい場合は、その都度登記をおこなわなくてはならないほか、借入額に応じた登録免許税も支払う必要があります。
しかし、根抵当権であればその必要がなく、登記にかかる費用や手間の節約になります。
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根抵当権が付いた不動産を売却する際の流れ
根抵当権が付いた不動産を売却したい場合、まず残債務と査定価格の確認をする必要があります。
残債より査定価格が高ければ売却したお金で残債を返せるため不動産を売却できますが、そうでない場合は自己資金もあわせて債務を返さなければいけません。
まだ残債がある不動産を売却するには金融機関に相談し、任意売却といった方法を模索する形になります。
残債を確認した後は、金融機関と交渉し、根抵当権抹消の合意を取り付けてから元本確定に進む流れです。
根抵当権を抹消しないと不動産を売却できませんが、抹消すると金融機関はその利息から得られる利益がなくなってしまいます。
そのため簡単に合意してくれない可能性もありますので、粘り強く金融機関と交渉することが重要です。
元本確定とは、その不動産を担保に借り入れた金額を確定させることを指します。
根抵当権は極度額まで追加で融資を受けられるのが特徴ですが、元本確定後はその不動産を担保にした追加融資を受けられません。
元本を確定させ根抵当権を抹消できれば、購入希望者へ不動産を売却するステップに進めます。
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根抵当権の付いた不動産売却時の注意点
根抵当権の付いた不動産を売却する際は、建物の所有者と債務者が異なる場合があることに注意しなければいけません。
この場合不動産所有者が知らない間に借り入れ金額が多くなっていて、売却益だけで残債を返せない状況になっていることも考えられます。
次の注意点が、元本を確定させてしまうと元に戻せないことです。
なんらかの事情で追加融資を受けたいと思っても、同じ不動産を担保にお金を借りられなくなってしまいます。
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まとめ
根抵当権の付いた不動産を売却する場合、金融機関との交渉や元本確定の手続きなどを進めなければいけません。
売却をお考えならまずは現在の残債と査定価格を確認し、残債を返すのにどれぐらい自己資金が必要か確認しましょう。
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