住宅ローンの返済が困難になった場合、不動産売却方法の1つとして任意売却があります。
任意売却時には通常の売却時とは異なり、譲渡所得税などの税金はかかるのか気になるところでしょう。
今回は任意売却時に税金や譲渡所得税はかかるのか、税金の支払いが滞った場合は売却できるのかについてご紹介します。
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任意売却にかかる税金とは？
任意売却とは住宅ローンの返済が滞ったときに、競売などの法的手続きではなく債務者である金融機関の承諾を得て売却し、その売却代金でローンを返済する方法です。
その際にかかる税金には通常の不動産売却と同様に、譲渡所得税・住民税、印紙税や登録免許税といった種類があります。
譲渡所得税とは売却時の利益に対して発生し、それに応じて住民税の支払いも生じます。
売買契約書に収入印紙を添付する形で支払うのが印紙税、売却時に不動産に設定されている抵当権を抹消する際にかかるのが登録免許税です。
また、消費税は所有者が個人か事業主かで取り扱いが違い、個人の住宅売却であれば対象外ですが、収益物件など事業性がある場合は消費税の対象となります。
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任意売却で譲渡所得税はかかる？
任意売却においては譲渡所得税が課税されるケースはほとんどないでしょう。
なぜなら、譲渡所得税は売却価格から購入時の費用と売却に伴う費用を控除して税率をかけるため、購入時よりも高く売れたなどのケースを除いて税金はかからないか、かかったとしてもごくわずかなためです。
自宅を売却する場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できるので、売却益が3,000万円以下であれば課税されません。
さらに、「強制換価等による特例」が認められるケースがあり、債務の返済が難しくなってやむを得ず不動産を売却するときは、譲渡所得税が非課税となる可能性があります。
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税金滞納時における任意売却はどうなる？
固定資産税や住民税などを滞納している場合、行政により任意売却した代金から捻出して支払いができると判断されれば売却は可能です。
滞納額が大きくなると行政により差し押さえられますが、その差し押さえが解除されないと売却はできません。
そのため売却する際には、行政と交渉し、差し押さえを解除してもらう必要があります。
ローンの返済や税金の支払いが滞ると、競売により強制的に自宅が売却される可能性があるので、滞納が続く場合は債権者である金融機関に早めに相談し、売却や返済の計画を立てましょう。
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まとめ
任意売却には原則として通常の不動産売却と同じように税金がかかります。
しかし特例によって課税対象外となり、ほとんどの場合には譲渡所得税は課税されません。
税金を滞納している場合でも、売却した代金から捻出して支払えると行政に判断されれば売却は可能です。
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