収益物件を相続するときは、どのように相続人を決めるべきか悩むことでしょう。
また、相続した収益物件は家賃収入が発生しますが、家賃収入は相続財産になるのかも気になりますよね。
そこで今回は、収益物件の相続人の決め方や家賃収入の取り扱い、収益物件を売却する際の注意点について解説します。
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収益物件の相続人の決め方
収益物件の相続人は、遺言書がある場合とない場合で決め方が異なります。
遺言書がある場合は、遺言者の意思に従うのが原則です。
遺言書がない場合は、法定相続人の中から遺産分割協議をおこなって相続人を決めます。
遺産分割協議とは、相続人全員が話し合って、相続財産の分け方を決めることです。
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収益物件の家賃は相続財産になる？
収益物件の家賃が相続財産となるかどうかは、相続開始前と相続開始後、そして遺産分割成立の前後で異なります。
相続開始前に収入として得た家賃は、相続財産の扱いです。
相続開始後から遺産分割成立の前に収入として得た家賃は、各相続人が法定相続分の割合にしたがって取得します。
そして遺産分割成立後は、収益物件を相続した相続人が家賃収入として得ることになります。
固定資産税や修繕費も、収益物件の相続人の負担です。
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相続した収益物件を売却する際の注意点
相続した収益物件を売却する際には、取得費加算の特例に注意する必要があります。
相続税の取得費加算の特例とは、利用することで相続した物件の譲渡所得を少なくすることができる制度です。
しかし、この特例を受けるためには、相続の開始から3年10か月以内に売却することなどの条件があるため、事前に調べておく必要があります。
次に、売却のタイミングにも注意が必要です。
たとえば、相続して最初の1月1日までに売却すると、固定資産税の支払いがなくなり、譲渡所得税の軽減も期待できます。
また、収益物件の取得から5年を越えての売却であれば長期譲渡所得となり、短期譲渡所得より税率が安くなります。
不動産を売却するタイミング次第で、税金の負担額が異なるため、収益物件の所有期間にも気を付けましょう。
最後に、入居者の立ち退き勧告についてです。
相続した物件に入居者がいる場合、もし売却するのであれば、1年～半年前に入居者に立ち退き勧告をしなければなりません。
しかし、オーナーの都合による立ち退きになるため、無理に立ち退きを迫ることはできません。
入居者と話し合いの場を設け、円満に立ち退きできるよう心がけましょう。
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まとめ
収益物件の相続は、遺言書がある場合は遺言に従い、遺言書がない場合は遺産分割協議で相続人を決定します。
収益物件の家賃は、相続開始前の家賃は相続財産の扱いですが、遺産分割協議後は相続人が得ることになります。
売却時には、取得費加算の特例や売却時期による税金の変動に注意が必要です。
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